lunes, 13 de marzo de 2017

RESPONSABILIDAD CIVIL COPROPIETARIO EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

RESPONSABILIDAD CIVIL DE PROPIETARIO REMISO EN NOTIFICAR AL ADMINISTRADOR DEL CONSORCIO ACERCA DE LA RECEPCIÓN DE UNA NOTIFICACIÓN JUDICIAL O ADMINISTRATIVA:
   Si un propietario recibe una cédula de notificación dirigida al consorcio, por ejemplo, dándole traslado a una citación de embargo e intimación para oponer excepciones y éste último omite otorgársela al administrador en un plazo que corresponderá analizar luego, ¿acaso podría ser el propietario responsable civilmente por el daño causado? ¿Qué clase de responsabilidad habría de corresponderle?
   Corresponde iniciar por el segundo interrogante. Entiendo que todo propietario que adquiere una Unidad Funcional celebra un contrato de adhesión con la persona jurídica que pasa a integrar, como dije antes, forzosamente. La mayor parte de los reglamentos contienen cláusulas que disponen que el propietario al adquirir la Unidad ha de sujetarse a ella o que “las cláusulas del reglamento son ley para las partes”. Quien resulta titular, a título gratuito u oneroso, de un departamento sujeto al régimen de propiedad horizontal adscribe a las disposiciones del reglamento y debe respetarlas, se encuentra sujeto a aquellas como el socio de una S.A. al estatuto que la gobierna. El vínculo que regula las relaciones entre un copropietario y el consorcio es contractual. Si el reglamento prevé, como lo hacen casi todos, que el Administrador es representante legal del consorcio y, entre sus deberes, se lo constriñe a que “inicie acciones judiciales o administrativas, conteste demandas, etc”, la responsabilidad surgida del incumplimiento del reglamento por parte del propietario es, a mi criterio, contractual.
   El CCyC viene a unificar los regímenes de responsabilidad imperantes de antaño, es decir el contractual y extracontractual. Las reglas son aplicables desde el mismo origen de la situación fáctica que dé lugar a la responsabilidad. El artículo 1716 es claro al establecer que “La violación del deber de no dañar a otro, o el incumplimiento de una obligación, da lugar a la reparación del daño causado”. Quizás tal unificación sea el mayor acierto de la reforma en el ámbito en análisis.
    El artículo 1717 está, sin dudas, enderezado a la responsabilidad extracontractual. En él se prevé que tanto las acciones como las omisiones pueden comprometer la responsabilidad. Analizaré la cuestión más adelante cuando aborde el asunto del locatario. Por el momento cabe decir que en la mayoría de los contratos, el incumplimiento nacerá de la omisión de la conducta que las partes han previsto. Piénsese en un contrato de locación. El locatario deja de abonar alquileres y coloca al locador en posición de poder resolver el contrato ante el incumplimiento, exigir los daños y, por supuesto, iniciar el pertinente desalojo. La conducta omisiva que tomó el locatario al dejar de abonar los alquileres,  tiene ínsita el incumplimiento del contrato que,  en sí mismo,  constituye la conducta antijurídica que da lugar a la reparación del daño causado.
    Por supuesto la cuestión resulta mucho más compleja en el caso de la posible responsabilidad contractual del propietario de una Unidad Funcional que omite notificar al administrador del consorcio acerca de la recepción de una notificación que contiene un emplazamiento para ejercer la defensa de la Persona Jurídica. Como principio general cabe entender que la inmensa mayoría de los reglamentos no contienen una cláusula expresa que constriña al propietario a remitir inmediatamente cualquier notificación que recibiera. De tal modo el incumplimiento, en caso de poder sostenerse con un marco argumentativo lógico, requerirá valerse de otras disposiciones y llegar a él de modo oblicuo.
    Como primera medida corresponde citar el artículo 2046 Inc. A del CCyC que impone a los copropietarios la obligación esencial de cumplir con las cláusulas del reglamento que rige la vida del consorcio. Sin necesidad de demasiado análisis podrá verse que, como lo he dicho en el párrafo anterior, difícilmente exista una disposición concreta del reglamento que prevea la obligación inexcusable del titular de una Unidad Funcional de entregarle, al administrador,  las pertinentes notificaciones judiciales o administrativas que recibiera en nombre del consorcio para que aquél ejerza la específica defensa. Sin embargo quedarse en un análisis tan banal disminuiría los alcances que éste breve ensayo pretende ofrecer. Es sabido que si los contratos sólo vincularan a las partes por las frías palabras que lo desarrollan, detallan y perfilan, más de una situación jurídica se hallaría expuesta a la injusticia más absurda.
    De tal modo, esa forma oblicua de llegar a la posible responsabilidad del titular de una Unidad Funcional en virtud de un incumplimiento contractual sería acudir al Artículo 961 del CCyC. Éste artículo contiene el tan afamado principio de “Buena fe” en la constitución, ejecución y extinción de los contratos. Si bien se mantiene la fórmula abstracta de acudir a lo que habría hecho un contratante “cuidadoso y previsor”, no quedan dudas que las partes se obligan no sólo a lo expresado literalmente (o formalmente dice el citado artículo) en el contrato, sino a las consecuencias que pudieran considerarse comprendidas en ellos. La alusión a contratante “cuidadoso y previsor” podría dejar lugar a dudas en el planteamiento del caso concreto. ¿Cuál es en la situación particular la “vara” específica que debe computarse a los fines de calificar la conducta del consorcista?. Considero que la cuestión no habrá de dar lugar a mayores problemas: Aquél que recibe una notificación (acto particularmente extraño en la vida de quienes no estamos vinculados al mundo del derecho) deberá saber que es el administrador el encargado de darle a aquella situación el canal de resolución conflictual adecuado. Es a éste último a quien deberá anoticiarse inmediatamente pues si bien ninguna cláusula dispone que quien recibe una notificación debe hacérsela conocer al administrador, una interpretación integral del reglamento que se reputa conocido por los consorcistas, permite concluir que el único que puede y debe representar al consorcio es el órgano facultado y conminado al respecto. La omisión de la conducta debida genera, a mi criterio, responsabilidad civil contractual del Titular de la Unidad Funcional que haya sido reticente en realizar lo que le correspondía, todo según la interpretación amplia que propuse “Ut Supra”.
   La cuestión se vuelve compleja al analizar los restantes presupuestos de responsabilidad, viendo que la antijuridicidad existe en el incumplimiento que, como he demostrado, opera por la omisión del propietario. Analizando el factor de atribución, ¿La obligación del consorcista es de medios o de resultado?. Considero que dada la dificultad de llegar al supuesto de responsabilidad no podría sostenerse la existencia de una obligación de resultado. El Artículo 1723 aplicable, sostiene que habrá de estarse a lo dispuesto por las partes o a las circunstancias de la obligación. Las partes, en la hipótesis de éste trabajo, no han dispuesto nada expresamente y de la circunstancia de la obligación no pareciera sencillo acreditar que el propietario se ha obligado a obtener un resultado determinado, que en el caso concreto sería anoticiar al administrador del consorcio. La obligación es de medios, por ende el mero incumplimiento no conforma responsabilidad a menos que se prueba la ausencia de diligencia del demandado. Lo dicho permite afirmar que la responsabilidad no será objetiva sino subjetiva, basada en la culpa o dolo del propietario.
    Afortunadamente para la teoría sostenida en este trabajo, será difícil no acreditar la negligencia, cuando menos, del copropietario que no actúa como debiera actuar un semejante colocado en la misma situación.
    Es bastante más complejo dilucidar cuándo puede considerarse que se ha consumado el incumplimiento. En el momento en que el Oficial de Justicia se dirige al inmueble donde se asienta el consorcio y procede a notificar a un propietario, es lógico que éste último no abone en el momento la suma que contiene, supóngase, el mandamiento de intimación de pago y citación para oponer excepciones ni dar bienes a embargo para cubrir tal monto. Lo relativo al embargo es totalmente obvio pues el consorcista no tiene más que un condominio sobre los bienes comunes y el patrimonio del consorcio (usualmente un fondo de reserva depositado en una cuenta bancaria) es accesible sólo para el administrador. Nótese aquí otra inconveniencia del régimen dispuesto en el Artículo 2044 del CCyC. ¿Cuántas ejecuciones podrían detenerse si la notificación se dirigiera al domicilio que tiene la administración del consorcio ejecutado?.
  En cambio, el propietario podría pagar con dinero en efectivo aquello que se ha presupuestado como integrativo de capital más costas y gastos de proceso y luego ejercer la repetición contra la persona jurídica. De todos modos es una hipótesis de laboratorio, jamás ocurrirá.
   Lo detallado en los dos últimos párrafos es para demostrar que no puede coexistir temporalmente el incumplimiento contractual con el momento exacto en que el Oficial de Justicia labra el instrumento público donde hace constar las circunstancias de la notificación.
   Entonces, sin más prolegómenos, ¿cuándo se produce el incumplimiento contractual?. Pues considero que la respuesta más mesurada es que acaece desde el día siguiente al que consta en el acta labrada por el Oficial de Justicia. En el momento en que el propietario recibe una notificación debe dirigirse lo más pronto posible a la administración o, máxime en una época donde imperan los medios digitales de comunicación y contacto, siquiera enviar fotografías al administrador de aquello que ha recibido comprometiéndose, en el corto plazo, a entregar la documentación soporte papel.
   Lo expuesto permite responder a otra pregunta. Pues no he aclarado qué es el incumplimiento contractual que puede invocarse. Entiendo que puede definirse como la omisión del propietario que recibió la notificación de, dentro del día de practicada ésta, entregar en mano al administrador aquello que ha recibido o enviárselo canal digital mediante de modo claramente legible. No resulta relevante el medio sino la disponibilidad que el administrador pueda tener. En tal tesitura, fotos enviadas por “Whatsapp” incluso fuera del horario de atención de la administración o un E-Mail acompañado de una llamada telefónica o un mensaje de texto haciendo saber el envío de aquel, constituirían la conducta diligente que cercenaría la eventual responsabilidad civil por incumplimiento contractual del propietario.
   Ya se ha visto en qué consiste el incumplimiento, cuándo se produce, cuál es el factor de atribución y la característica de la obligación que tiene el propietario frente al consorcio, ahora hay que pasar a evaluar el daño. A medida que avanzamos en la cadena de responsabilidad, la cuestión, aplicando una metáfora algo vulgar, se vuelve un embudo.
   El estudio del daño corresponderá a múltiples factores, muchos de ellos totalmente aleatorios.
   Si el consorcio, como sucede en demasía hoy día a la luz del deseo de los propietarios de ahorrar algo de dinero en la contratación de personal, está vinculado con una cooperativa, sea de limpieza o vigilancia,  recibe una demanda ejecutiva del sindicato al que no se le han efectuado los aportes pertinentes, de seguro estaremos frente a sumas relativamente bajas y acreedores con suficiente solvencia económica para celebrar convenios de pago. De tal modo podría aseverarse que el incumplimiento del propietario ha causado un daño y éste podrá probarse con relativa simpleza: el ejecutado debidamente notificado podría haber abonado la suma que contenía el mandamiento allanándose a la pretensión del ejecutante, deteniendo el curso de los intereses y, por supuesto, evitando posteriores ampliaciones. También se ha podido celebrar un convenio de pago en cuotas accesibles para ser agregado al expediente, procurando evitar las mismas consecuencias.
    El letrado del consorcio que pretenda iniciar una acción en virtud del incumplimiento contractual reclamando los daños y perjuicios sufridos por la persona jurídica deberá enfrentarse a un primer escollo: la posible negativa del administrador del consorcio y los integrantes del Consejo de Propietarios, en aras de evitar conflictos en la convivencia. Frente a esto el abogado poco podrá hacer, no es su decisión, finalmente, la de promover o no la acción. Pero si acaso se deseara iniciar, deberá, por supuesto, probar el daño patrimonial que se ha producido al consorcio.
   Considero particularmente que la prueba del daño está íntimamente vinculada a dos cuestiones: 1) las posibilidades concretas del consorcio de hacer frente al pago de la suma que contiene el mandamiento (siempre manteniéndonos con ejemplos de juicios ejecutivos) para que luego se practique la pertinente liquidación o celebrar un convenio de pago y 2) la procedencia de la ejecución.
   Verbigracia, si se inicia un juicio ejecutivo por una suma bastante baja y el consorcio puede allanarse a la pretensión del ejecutante y depositar la suma que contiene el mandamiento para evitar que los intereses sigan devengándose y cercenar la posibilidad de posteriores ampliaciones, si se trata de obligaciones con vencimientos sucesivos, aquí el daño podrá probarse demostrando la solvencia del Fondo de Reserva para enfrentar la obligación respectiva.  
    De acuerdo a la segunda cuestión que me atañe relativa a la prueba del daño, si se despachó un título inhábil, la única vía que tendrá el consorcio para derribar la ejecución será plantear un incidente de nulidad de la intimación de pago y citación para oponer excepciones (algo dificultoso a tenor del Artículo 2044 del CCyC) y argüir las excepciones que pudo valerse en caso de haberse efectuado la notificación debidamente. La dificultad mencionada radica en que, en principio y sin perjuicio del esperado avance jurisprudencial, sería válida una notificación hecha en la persona de un propietario,  al encargado o dejada en la puerta del edificio.
   La cuestión que quedaría por analizar relativa al segundo punto referente al daño es si resulta posible que un juez de la misma jurisdicción, materia y jerarquía juzgue sobre la procedencia de una ejecución que ha sido despachada, incluso resuelta mediante la sentencia de trance y remate, por un semejante. Como he mencionado, la improcedencia de la ejecución podría plantearse vía incidental en el mismo proceso, no sin forzar la interpretación del Artículo 2044 del CCyC y aquellos que regulan los atributos de la personalidad del consorcio y en otro proceso como integrativo de la “cadena de responsabilidad civil contractual”. Si la ejecución se basa en un título que pudo haber permitido incoar una o varias excepciones y esto no se ha resuelto frente al juez competente, resultaría, a mi criterio, inconstitucional plantearlo ante el que entienda en la acción de responsabilidad contractual, con la finalidad de acreditar el daño que se ha sufrido.
   No sería lógico plantear algo que ha resuelto un juez competente ante otro que, si bien debe analizar otra cuestión, deberá pronunciarse sobre extremos que, pudiendo haberlo sido, no se han resuelto ante el primero. Si se dictó sentencia de trance y remate, la única forma de ejercer los derechos que no han podido ser ejercidos en el marco de un proceso ejecutivo, será el Juicio Ordinario Posterior. Claramente entre éstos derechos no se encuentran las excepciones. Pero si otro juez en virtud de una acción contra un propietario basada en el incumplimiento contractual debiera pronunciarse sobre algo resuelto, sin que la acción llegue a él en virtud de una apelación y sin ser, por supuesto, un órgano de mayor jerarquía, la adecuada prestación de justicia, la división de poderes, el juez natural y cualquier garantía constitucional que usted pretenda esgrimir, quedaría hecha añicos. La conclusión es que la cadena de responsabilidad contractual hallaría freno en el daño y el propietario no resultaría responsable. El interés es la medida de la acción, repiten los tratados de derecho, y si bien tal interés se encontrará vigente, no puede sostenerse a sí mismo a cualquier precio.
    Por supuesto, y a modo totalmente excepcional, no resultaría lesivo de ninguna garantía constitucional que el juez que entendió en el proceso ejecutivo seguido ante el consorcio sea el que juzgue sobre la procedencia de la responsabilidad civil del propietario en general y del daño, en particular. Si bien sería, a lo menos, bastante curioso que un juez que mandó a llevar adelante una ejecución y no la rechazó en los momentos oportunos (al despacharla inicialmente o dictar la sentencia de trance y remate) luego en otro proceso juzgue que su propio accionar fue erróneo, no habría inconvenientes en que la cuestión se ventile ante él nuevamente, ahora para juzgar el daño que se ha producido en el otrora ejecutado. Cabe recordar que las partes serían otras, el ejecutante en nada vería dañado su crédito y se le otorgaría al ejecutado la posibilidad de hacer valer una acción que surge en virtud de su vínculo con los propietarios.
   De todos modos cabe hacer otro reparo. En el caso de procesos iniciados por sumas muy importantes, de aquellas que el fondo de reserva del consorcio no puede enfrentar con simpleza, máxime frente a acreedores que no suelen aceptar convenios de pago, resultaría un obstáculo para probar el daño que se ha sufrido en virtud del incumplimiento contractual, salvo, claro está, que se pueda acreditar ante el mismo juez de la ejecución que hubo chances de oponer excepciones y que las mismas habrían resultado procedentes en caso de haberse efectuado la notificación correctamente. Para aclarar: si el fondo de reserva o aquello con lo que el consorcio pudo hacer frente a la ejecución acaso era suficiente para abonar rápidamente lo reclamado, aquí habría prueba suficiente del daño sufrido incluso si la ejecución fuera procedente. En cambio, si se inicia un proceso por un monto que el patrimonio del consorcio no puede enfrentar, habrá que probar ante el mismo juez ante el que se tramitó el proceso inicial que la ausencia de notificación, es decir, el incumplimiento del propietario, impidió esgrimir defensas que pudieron haber sido de suficiente entidad para que la acción sea rechazada.
   No se me escapa que al analizar el daño me he inmiscuido en lo relativo a la relación de causalidad entre el incumplimiento y el resultado perjudicial producido. La relación causa efecto entre la omisión de hacer llegar al administrador la notificación de aquello a lo que se le ha dado traslado y el daño descansa en las variables abordadas en los párrafos anteriores. No puede sostenerse que tal relación existe si de las circunstancias del proceso iniciado contra el consorcio, las defensas que pudieron haberse producido eran dilatorias o directamente inexistentes y no había margen para un allanamiento o transacción que permitiera detener el proceso y sus consecuencias.
   Ya estudiado el daño de forma genérica y abordado indirectamente la relación de causalidad, sólo cabe adentrarse en los tipos de daños concretos que pudieran ser reclamados al propietario. Desde ya sólo corresponderá solicitar el abono de los perjuicios patrimoniales. Dentro de éstos, en principio suelen ser avistados en la mayoría de las acciones tres sub-variantes: daño emergente, lucro cesante y pérdida de chance. El daño emergente y su conformación estará dado por la etapa procesal. Antes de la sentencia, habrá de estarse al monto contenido en la pretensión no debiendo incluirse los intereses pues su cálculo está supeditado al dictado de aquella. Si el administrador ha tomado conocimiento de la acción en un estadio muy avanzado del proceso, tan avanzado que se ha dictado sentencia y practicado liquidación, incluso si se ha iniciado su ejecución, el daño emergente aquí será la totalidad del monto condenatorio. Cuando, por ejemplo en un proceso ejecutivo con obligaciones de tracto sucesivo, se permite ampliar el monto de la pretensión, cada aumento de la acción será una consecuencia natural, es decir de aquellas que suceden según el curso natural y ordinario de las cosas e integrará el daño emergente.
   En cuanto al lucro cesante, es virtualmente imposible pensar en una materialización concreta de una ganancia que se ha perdido en virtud del incumplimiento contractual del propietario. Cualquier ganancia que se ha dejado de percibir difícilmente corresponda a la actitud que motiva la acción judicial.
   Distinto sería el caso del reclamo de pérdida de chance. Si, por ejemplo, el consorcio hubiese iniciado tratativas para contraer un crédito para realizar algunas reparaciones urgentes o mejorar el estado de las partes comunes, incluso para sanear las finanzas o robustecerlas, sin dudas las acciones judiciales que se le inicien, máxime si ha habido condena y el proceso se encuentra en etapa de ejecución de sentencia, podría echar por tierra aquella posibilidad. Se ha producido un daño a la solvencia del consorcio. Por supuesto estaríamos en el marco de las consecuencias mediatas, es decir aquellas en las que hay otros hechos que se vinculan con el que produjo el daño. Éstas son reparables en la medida en que son previsibles y, en el ámbito contractual, habrá de estarse a la previsibilidad contractual dispuesta en el Artículo 1728 del CCyC. Por supuesto será labor del abogado arrimar prueba de cargo suficiente que demuestre la previsibilidad. Por ejemplo, las actas de asamblea firmadas por el propietario demandado donde se discutió y facultó al administrador a contraer un crédito en nombre del consorcio serían una prueba excelente. De todos modos aún queda sin resolver lo previsible que puede resultar para el consorcista el hecho que no proceder como corresponde puede llevar a que el crédito se frustre. Constituirá una cuestión de hecho que debiera resolver el juez,  siempre teniendo en cuenta qué haría un contratante cuidadoso y previsor en las mismas circunstancias, y si acaso un mero incumplimiento contractual puede tener ínsito, como desprendimiento, tamaña consecuencia.
   Es recomendable, en caso de poder darle paso a la presente construcción teórica, hacer un reparo. Si el proceso no ha culminado y no ha operado una efectiva ejecución de la sentencia que ha recaído en el juicio contra el consorcio, cualquiera sea su naturaleza, el daño no será sino meramente futuro. Tal característica no significa que no sea resarcible. Lo que ocurrirá, y sin dudas representará un escollo inquebrantable para que proceda la acción por incumplimiento contractual contra el propietario y el reclamo de daños y perjuicios, es que si no ha habido pronunciamiento judicial en el proceso contra el consorcio, difícilmente pueda iniciarse otro posteriormente donde se discutan aspectos que conforman la responsabilidad del propietario sindicado como responsable del perjuicio. Si se trata, por ejemplo, de un juicio ejecutivo, en caso de no haber sentencia de trance y remate, será imposible saber si el juez no acudirá, finalmente, a la facultad de rechazar oficiosamente la acción debido a falencias del título. Si esto sucediera, la acción iniciada por el consorcio debería ser rechazada pues el daño jamás se consumará. Lo mismo sucederá en un proceso de conocimiento donde, incluso, se ha dispuesto la rebeldía de la persona jurídica debidamente emplazada. La diferencia entre iniciar una acción previa o posteriormente al acto judicial firme que le dé certidumbre a la pretensión del acreedor es que en el primer caso la hipótesis de perjuicio es meramente conjetural (ignore el oxímoron) mientras que en el segundo supuesto el daño será futuro, es decir, resarcible pero supeditado a la ejecución de la sentencia que se haya dictado.
RESPONSABILIDAD CIVIL DEL LOCATARIO POR LOS DAÑOS OCASIONADOS AL CONSORCIO
  El interrogante principal que plantea esta situación es si cabe aplicarle al locatario las mismas reglas analizadas precedentemente. Es decir, ¿Será su vínculo de naturaleza contractual en relación a los mismos argumentos analizados al abordar la situación del propietario o, por el contrario, no hay contrato que lo relacione con el consorcio?
   Adelanto mi respuesta: la responsabilidad en que incurra el locatario al no proceder a notificar al administrador del hecho de haber recibido una notificación cuya puesta en conocimiento pudo asegurar el ejercicio del debido derecho de defensa y evitar un perjuicio económico concreto, debe quedar en el ámbito extracontractual.
   Véase la práctica reglamentaria en la mayoría de los consorcios, por ejemplo uno que tengo ante mí en el momento en que escribo el presente. Consorcio ubicado en la ciudad de Mar del Plata, donde ejerzo, he estudiado y me sigo formando día a día. Su Artículo 1 dispone: “El consorcio estará integrado por los titulares con dominio exclusivo de los sectores especificados en el artículo segundo del presente reglamento, de acuerdo con las respectivas escrituras públicas que así lo acrediten, con una proporción de valor, en relación al valor del conjunto, la que también queda especificada en el mencionado artículo y constituido con respecto al edificio que fue subdividido de acuerdo con el plano visado y aprobado….”, el referenciado Artículo segundo contiene la extensa descripción de cada unidad funcional en que se ha subdividido el inmueble. Con lo dicho queda clara una cosa: si el reglamento del consorcio sujeto al régimen de Propiedad Horizontal, que, a su vez, hace las veces de contrato de adhesión a cláusulas que no han sido dictadas por una de las partes y que deberán ser acatadas por ésta última, dispone que la propia integración de la persona jurídica comprende sólo a los “titulares con dominio exclusivo”, es notoria la voluntad del consorcio de no vincularse contractualmente con locatarios.
   Por supuesto los titulares de las unidades funcionales dentro del derecho de usar de la cosa de la que son dueños bien podrán celebrar contratos de locación con terceras personas. Al consorcio le resultará indiferente pues si bien se suele considerar que el locatario está obligado a acatar las disposiciones del reglamento, tal extremo sucede por las disposiciones del contrato celebrado con el titular de la Unidad Funcional mas no por disposición directa que vincule al consorcio con el locatario.
    Corresponde, por ende, aplicar la regla general contenida en los Artículos 1021 y siguientes del CCyC, el efecto relativo de los contratos. El contrato sólo produce efecto entre las partes y los terceros no pueden ser beneficiados ni perjudicados por un contrato que no han celebrado. Respecto a la adhesión a cláusulas predispuestas unilateralmente efectuadas por los titulares de dominio, los locatarios son terceros. En el caso de contratos de locación celebrados por el titular con su inquilino, el consorcio es ahora quien resulta tercero. El único eje que vincula al consorcio con el locatario es el ejercicio de un derecho legítimo del dueño de la propiedad, insuficiente para considerar que ambas partes están vinculadas contractualmente. La responsabilidad en la que pueda incurrir el locatario es, pues, extracontractual. La obligación a cargo del locatario de abonar las expensas comunes ordinarias y el hecho que éste se dirija al domicilio de la administración a abonarlas no permite, de ninguna manera, alterar lo ya expresado.
    El locatario que hubiera recibido algún tipo de notificación y no la haya puesto a disposición del administrador será responsable sólo si su conducta pudiera ser encuadrada dentro de la concepción clásica de antijuridicidad en el ámbito extracontractual. Entendiendo que resulta responsable todo aquel que viola  la obligación genérica de no dañar a otro, es éste el argumento que podría utilizarse para demandar al locatario. Tal obligación genérica está contenida en los Artículos 1710 Inciso A del CCyC, en relación a la acción preventiva, en el 1716, referente al desarrollo general de la responsabilidad civil y 1749 respecto a la responsabilidad directa.
   Por supuesto no cabrá, por parte del consorcio, invocar el reglamento como fundamento de la responsabilidad o constitutivo de alguno de sus elementos integrativos. Será necesario probar el factor de atribución subjetivo en relación a la conducta del locatario, lo que, sin dudas, no resultará complejo.

   Cuestiones elementales de humanidad, incluso abordando tamaña descripción de modo jurídico, conllevan la necesaria consecuencia de corresponder ajustar la conducta a aquellos actos cuya realización no causa ninguna índole de perjuicio a quien lo haya omitido. El locatario tiene un derecho de uso y goce sobre la cosa sin estar vinculado al consorcio en el que ésta se asienta, es cierto, sin embargo constituiría un ejercicio abusivo de tal derecho pretender abstraerse a todas las vicisitudes que pudieran plantearse en el ámbito consorcial arguyendo su carácter de tercero. Si con una mínima conducta diligente puede evitarse un perjuicio, conducta que en sí misma implica un sacrificio de intereses notoriamente inferior a la que debiera realizarse, no cabrían dudas que se está actuando de forma negligente y ejerciendo un derecho de forma abusiva. De aquí a poder acreditar el factor de atribución y continuar con los restantes requisitos de diagrama de responsabilidad civil, hay sólo algunos pocos pasos.

2 comentarios:

  1. Muy interesante planteo. Difícil de analizar en abstracto, quedara definido el exito de la demanda en la posibilidad de probar en cada caso el daño,y la extension del resarcimiento, asi como la relacion de causalidad. En lo relativo a la responsabilidad del locatario, coincido en que su diligencia no es exigible por el consorcio, al menos por via contractual, pero si podria el locador, en su condicion de copropietario y parte del consorcio tener habilitada alguna accion en el caso de que el locatario no ponga en su conocimiento al menos, sino del administrador, el hecho de habersele cursado la notificacion por cedula. Maxime si en el reglamento de copropiedad se inserta una clausula relativa a estos supuestos y el locatario declara conocerlo en el contrato de locacion...

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  2. Santiago, muchas gracias por tomarte el tiempo de leerlo, coincido plenamente con tu opinión.

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