RESPONSABILIDAD
CIVIL DE PROPIETARIO REMISO EN NOTIFICAR AL ADMINISTRADOR DEL CONSORCIO ACERCA
DE LA RECEPCIÓN DE UNA NOTIFICACIÓN JUDICIAL O ADMINISTRATIVA:
Si un propietario recibe una cédula de
notificación dirigida al consorcio, por ejemplo, dándole traslado a una
citación de embargo e intimación para oponer excepciones y éste último omite
otorgársela al administrador en un plazo que corresponderá analizar luego,
¿acaso podría ser el propietario responsable civilmente por el daño causado?
¿Qué clase de responsabilidad habría de corresponderle?
Corresponde iniciar por el segundo
interrogante. Entiendo que todo propietario que adquiere una Unidad Funcional
celebra un contrato de adhesión con la persona jurídica que pasa a integrar,
como dije antes, forzosamente. La mayor parte de los reglamentos contienen
cláusulas que disponen que el propietario al adquirir la Unidad ha de sujetarse
a ella o que “las cláusulas del reglamento son ley para las partes”. Quien resulta
titular, a título gratuito u oneroso, de un departamento sujeto al régimen de
propiedad horizontal adscribe a las disposiciones del reglamento y debe
respetarlas, se encuentra sujeto a aquellas como el socio de una S.A. al
estatuto que la gobierna. El vínculo que regula las relaciones entre un
copropietario y el consorcio es contractual. Si el reglamento prevé, como lo
hacen casi todos, que el Administrador es representante legal del consorcio y,
entre sus deberes, se lo constriñe a que “inicie acciones judiciales o
administrativas, conteste demandas, etc”, la responsabilidad surgida del
incumplimiento del reglamento por parte del propietario es, a mi criterio,
contractual.
El CCyC viene a unificar los regímenes de
responsabilidad imperantes de antaño, es decir el contractual y
extracontractual. Las reglas son aplicables desde el mismo origen de la
situación fáctica que dé lugar a la responsabilidad. El artículo 1716 es claro
al establecer que “La violación del deber de no dañar a otro, o el incumplimiento de una
obligación, da lugar a la reparación del daño causado”. Quizás tal
unificación sea el mayor acierto de la reforma en el ámbito en análisis.
El artículo 1717 está, sin dudas,
enderezado a la responsabilidad extracontractual. En él se prevé que tanto las
acciones como las omisiones pueden comprometer la responsabilidad. Analizaré la
cuestión más adelante cuando aborde el asunto del locatario. Por el momento
cabe decir que en la mayoría de los contratos, el incumplimiento nacerá de la
omisión de la conducta que las partes han previsto. Piénsese en un contrato de
locación. El locatario deja de abonar alquileres y coloca al locador en
posición de poder resolver el contrato ante el incumplimiento, exigir los daños
y, por supuesto, iniciar el pertinente desalojo. La conducta omisiva que tomó
el locatario al dejar de abonar los alquileres,
tiene ínsita el incumplimiento del contrato que, en sí mismo,
constituye la conducta antijurídica que da lugar a la reparación del
daño causado.
Por supuesto la cuestión resulta mucho más
compleja en el caso de la posible responsabilidad contractual del propietario
de una Unidad Funcional que omite notificar al administrador del consorcio
acerca de la recepción de una notificación que contiene un emplazamiento para
ejercer la defensa de la Persona Jurídica. Como principio general cabe entender
que la inmensa mayoría de los reglamentos no contienen una cláusula expresa que
constriña al propietario a remitir inmediatamente cualquier notificación que
recibiera. De tal modo el incumplimiento, en caso de poder sostenerse con un
marco argumentativo lógico, requerirá valerse de otras disposiciones y llegar a
él de modo oblicuo.
Como primera medida corresponde citar el
artículo 2046 Inc. A del CCyC que impone a los copropietarios la obligación
esencial de cumplir con las cláusulas del reglamento que rige la vida del
consorcio. Sin necesidad de demasiado análisis podrá verse que, como lo he
dicho en el párrafo anterior, difícilmente exista una disposición concreta del
reglamento que prevea la obligación inexcusable del titular de una Unidad
Funcional de entregarle, al administrador,
las pertinentes notificaciones judiciales o administrativas que
recibiera en nombre del consorcio para que aquél ejerza la específica defensa.
Sin embargo quedarse en un análisis tan banal disminuiría los alcances que éste
breve ensayo pretende ofrecer. Es sabido que si los contratos sólo vincularan a
las partes por las frías palabras que lo desarrollan, detallan y perfilan, más
de una situación jurídica se hallaría expuesta a la injusticia más absurda.
De tal modo, esa forma oblicua de llegar a
la posible responsabilidad del titular de una Unidad Funcional en virtud de un
incumplimiento contractual sería acudir al Artículo 961 del CCyC. Éste artículo
contiene el tan afamado principio de “Buena fe” en la constitución, ejecución y
extinción de los contratos. Si bien se mantiene la fórmula abstracta de acudir
a lo que habría hecho un contratante “cuidadoso y previsor”, no quedan dudas
que las partes se obligan no sólo a lo expresado literalmente (o formalmente
dice el citado artículo) en el contrato, sino a las consecuencias que pudieran
considerarse comprendidas en ellos. La alusión a contratante “cuidadoso y
previsor” podría dejar lugar a dudas en el planteamiento del caso concreto.
¿Cuál es en la situación particular la “vara” específica que debe computarse a
los fines de calificar la conducta del consorcista?. Considero que la cuestión
no habrá de dar lugar a mayores problemas: Aquél que recibe una notificación
(acto particularmente extraño en la vida de quienes no estamos vinculados al
mundo del derecho) deberá saber que es el administrador el encargado de darle a
aquella situación el canal de resolución conflictual adecuado. Es a éste último
a quien deberá anoticiarse inmediatamente pues si bien ninguna cláusula dispone
que quien recibe una notificación debe hacérsela conocer al administrador, una
interpretación integral del reglamento que se reputa conocido por los
consorcistas, permite concluir que el único que puede y debe representar al
consorcio es el órgano facultado y conminado al respecto. La omisión de la
conducta debida genera, a mi criterio, responsabilidad civil contractual del
Titular de la Unidad Funcional que haya sido reticente en realizar lo que le
correspondía, todo según la interpretación amplia que propuse “Ut Supra”.
La cuestión se vuelve compleja al analizar
los restantes presupuestos de responsabilidad, viendo que la antijuridicidad
existe en el incumplimiento que, como he demostrado, opera por la omisión del
propietario. Analizando el factor de atribución, ¿La obligación del consorcista
es de medios o de resultado?. Considero que dada la dificultad de llegar al
supuesto de responsabilidad no podría sostenerse la existencia de una
obligación de resultado. El Artículo 1723 aplicable, sostiene que habrá de
estarse a lo dispuesto por las partes o a las circunstancias de la obligación.
Las partes, en la hipótesis de éste trabajo, no han dispuesto nada expresamente
y de la circunstancia de la obligación no pareciera sencillo acreditar que el
propietario se ha obligado a obtener un resultado determinado, que en el caso
concreto sería anoticiar al administrador del consorcio. La obligación es de
medios, por ende el mero incumplimiento no conforma responsabilidad a menos que
se prueba la ausencia de diligencia del demandado. Lo dicho permite afirmar que
la responsabilidad no será objetiva sino subjetiva, basada en la culpa o dolo
del propietario.
Afortunadamente para la teoría sostenida en
este trabajo, será difícil no acreditar la negligencia, cuando menos, del
copropietario que no actúa como debiera actuar un semejante colocado en la
misma situación.
Es bastante más complejo dilucidar cuándo
puede considerarse que se ha consumado el incumplimiento. En el momento en que
el Oficial de Justicia se dirige al inmueble donde se asienta el consorcio y
procede a notificar a un propietario, es lógico que éste último no abone en el
momento la suma que contiene, supóngase, el mandamiento de intimación de pago y
citación para oponer excepciones ni dar bienes a embargo para cubrir tal monto.
Lo relativo al embargo es totalmente obvio pues el consorcista no tiene más que
un condominio sobre los bienes comunes y el patrimonio del consorcio
(usualmente un fondo de reserva depositado en una cuenta bancaria) es accesible
sólo para el administrador. Nótese aquí otra inconveniencia del régimen
dispuesto en el Artículo 2044 del CCyC. ¿Cuántas ejecuciones podrían detenerse
si la notificación se dirigiera al domicilio que tiene la administración del
consorcio ejecutado?.
En cambio, el propietario podría pagar con
dinero en efectivo aquello que se ha presupuestado como integrativo de capital
más costas y gastos de proceso y luego ejercer la repetición contra la persona
jurídica. De todos modos es una hipótesis de laboratorio, jamás ocurrirá.
Lo detallado en los dos últimos párrafos es
para demostrar que no puede coexistir temporalmente el incumplimiento
contractual con el momento exacto en que el Oficial de Justicia labra el
instrumento público donde hace constar las circunstancias de la notificación.
Entonces, sin más prolegómenos, ¿cuándo se
produce el incumplimiento contractual?. Pues considero que la respuesta más
mesurada es que acaece desde el día siguiente al que consta en el acta labrada
por el Oficial de Justicia. En el momento en que el propietario recibe una notificación
debe dirigirse lo más pronto posible a la administración o, máxime en una época
donde imperan los medios digitales de comunicación y contacto, siquiera enviar
fotografías al administrador de aquello que ha recibido comprometiéndose, en el
corto plazo, a entregar la documentación soporte papel.
Lo expuesto permite responder a otra
pregunta. Pues no he aclarado qué es el incumplimiento contractual que puede
invocarse. Entiendo que puede definirse como la omisión del propietario que
recibió la notificación de, dentro del día de practicada ésta, entregar en mano
al administrador aquello que ha recibido o enviárselo canal digital mediante de
modo claramente legible. No resulta relevante el medio sino la disponibilidad
que el administrador pueda tener. En tal tesitura, fotos enviadas por
“Whatsapp” incluso fuera del horario de atención de la administración o un
E-Mail acompañado de una llamada telefónica o un mensaje de texto haciendo
saber el envío de aquel, constituirían la conducta diligente que cercenaría la
eventual responsabilidad civil por incumplimiento contractual del propietario.
Ya se ha visto en qué consiste el
incumplimiento, cuándo se produce, cuál es el factor de atribución y la
característica de la obligación que tiene el propietario frente al consorcio,
ahora hay que pasar a evaluar el daño. A medida que avanzamos en la cadena de
responsabilidad, la cuestión, aplicando una metáfora algo vulgar, se vuelve un
embudo.
El estudio del daño corresponderá a
múltiples factores, muchos de ellos totalmente aleatorios.
Si el consorcio, como sucede en demasía hoy
día a la luz del deseo de los propietarios de ahorrar algo de dinero en la
contratación de personal, está vinculado con una cooperativa, sea de limpieza o
vigilancia, recibe una demanda ejecutiva
del sindicato al que no se le han efectuado los aportes pertinentes, de seguro
estaremos frente a sumas relativamente bajas y acreedores con suficiente
solvencia económica para celebrar convenios de pago. De tal modo podría
aseverarse que el incumplimiento del propietario ha causado un daño y éste
podrá probarse con relativa simpleza: el ejecutado debidamente notificado
podría haber abonado la suma que contenía el mandamiento allanándose a la
pretensión del ejecutante, deteniendo el curso de los intereses y, por
supuesto, evitando posteriores ampliaciones. También se ha podido celebrar un
convenio de pago en cuotas accesibles para ser agregado al expediente,
procurando evitar las mismas consecuencias.
El letrado del consorcio que pretenda
iniciar una acción en virtud del incumplimiento contractual reclamando los
daños y perjuicios sufridos por la persona jurídica deberá enfrentarse a un
primer escollo: la posible negativa del administrador del consorcio y los
integrantes del Consejo de Propietarios, en aras de evitar conflictos en la
convivencia. Frente a esto el abogado poco podrá hacer, no es su decisión,
finalmente, la de promover o no la acción. Pero si acaso se deseara iniciar,
deberá, por supuesto, probar el daño patrimonial que se ha producido al
consorcio.
Considero particularmente que la prueba del
daño está íntimamente vinculada a dos cuestiones: 1) las posibilidades
concretas del consorcio de hacer frente al pago de la suma que contiene el
mandamiento (siempre manteniéndonos con ejemplos de juicios ejecutivos) para
que luego se practique la pertinente liquidación o celebrar un convenio de pago
y 2) la procedencia de la ejecución.
Verbigracia, si se inicia un juicio
ejecutivo por una suma bastante baja y el consorcio puede allanarse a la
pretensión del ejecutante y depositar la suma que contiene el mandamiento para
evitar que los intereses sigan devengándose y cercenar la posibilidad de
posteriores ampliaciones, si se trata de obligaciones con vencimientos
sucesivos, aquí el daño podrá probarse demostrando la solvencia del Fondo de
Reserva para enfrentar la obligación respectiva.
De acuerdo a la segunda cuestión que me
atañe relativa a la prueba del daño, si se despachó un título inhábil, la única
vía que tendrá el consorcio para derribar la ejecución será plantear un
incidente de nulidad de la intimación de pago y citación para oponer
excepciones (algo dificultoso a tenor del Artículo 2044 del CCyC) y argüir las
excepciones que pudo valerse en caso de haberse efectuado la notificación
debidamente. La dificultad mencionada radica en que, en principio y sin
perjuicio del esperado avance jurisprudencial, sería válida una notificación
hecha en la persona de un propietario,
al encargado o dejada en la puerta del edificio.
La
cuestión que quedaría por analizar relativa al segundo punto referente al daño
es si resulta posible que un juez de la misma jurisdicción, materia y jerarquía
juzgue sobre la procedencia de una ejecución que ha sido despachada, incluso
resuelta mediante la sentencia de trance y remate, por un semejante. Como he
mencionado, la improcedencia de la ejecución podría plantearse vía incidental
en el mismo proceso, no sin forzar la interpretación del Artículo 2044 del CCyC
y aquellos que regulan los atributos de la personalidad del consorcio y en otro
proceso como integrativo de la “cadena de responsabilidad civil contractual”.
Si la ejecución se basa en un título que pudo haber permitido incoar una o
varias excepciones y esto no se ha resuelto frente al juez competente,
resultaría, a mi criterio, inconstitucional plantearlo ante el que entienda en
la acción de responsabilidad contractual, con la finalidad de acreditar el daño
que se ha sufrido.
No sería lógico plantear algo que ha
resuelto un juez competente ante otro que, si bien debe analizar otra cuestión,
deberá pronunciarse sobre extremos que, pudiendo haberlo sido, no se han
resuelto ante el primero. Si se dictó sentencia de trance y remate, la única
forma de ejercer los derechos que no han podido ser ejercidos en el marco de un
proceso ejecutivo, será el Juicio Ordinario Posterior. Claramente entre éstos
derechos no se encuentran las excepciones. Pero si otro juez en virtud de una
acción contra un propietario basada en el incumplimiento contractual debiera
pronunciarse sobre algo resuelto, sin que la acción llegue a él en virtud de
una apelación y sin ser, por supuesto, un órgano de mayor jerarquía, la
adecuada prestación de justicia, la división de poderes, el juez natural y
cualquier garantía constitucional que usted pretenda esgrimir, quedaría hecha
añicos. La conclusión es que la cadena de responsabilidad contractual hallaría
freno en el daño y el propietario no resultaría responsable. El interés es la
medida de la acción, repiten los tratados de derecho, y si bien tal interés se
encontrará vigente, no puede sostenerse a sí mismo a cualquier precio.
Por supuesto, y a modo totalmente
excepcional, no resultaría lesivo de ninguna garantía constitucional que el
juez que entendió en el proceso ejecutivo seguido ante el consorcio sea el que
juzgue sobre la procedencia de la responsabilidad civil del propietario en
general y del daño, en particular. Si bien sería, a lo menos, bastante curioso
que un juez que mandó a llevar adelante una ejecución y no la rechazó en los
momentos oportunos (al despacharla inicialmente o dictar la sentencia de trance
y remate) luego en otro proceso juzgue que su propio accionar fue erróneo, no
habría inconvenientes en que la cuestión se ventile ante él nuevamente, ahora
para juzgar el daño que se ha producido en el otrora ejecutado. Cabe recordar
que las partes serían otras, el ejecutante en nada vería dañado su crédito y se
le otorgaría al ejecutado la posibilidad de hacer valer una acción que surge en
virtud de su vínculo con los propietarios.
De todos modos cabe hacer otro reparo. En el
caso de procesos iniciados por sumas muy importantes, de aquellas que el fondo
de reserva del consorcio no puede enfrentar con simpleza, máxime frente a
acreedores que no suelen aceptar convenios de pago, resultaría un obstáculo
para probar el daño que se ha sufrido en virtud del incumplimiento contractual,
salvo, claro está, que se pueda acreditar ante el mismo juez de la ejecución
que hubo chances de oponer excepciones y que las mismas habrían resultado
procedentes en caso de haberse efectuado la notificación correctamente. Para
aclarar: si el fondo de reserva o aquello con lo que el consorcio pudo hacer
frente a la ejecución acaso era suficiente para abonar rápidamente lo
reclamado, aquí habría prueba suficiente del daño sufrido incluso si la
ejecución fuera procedente. En cambio, si se inicia un proceso por un monto que
el patrimonio del consorcio no puede enfrentar, habrá que probar ante el mismo
juez ante el que se tramitó el proceso inicial que la ausencia de notificación,
es decir, el incumplimiento del propietario, impidió esgrimir defensas que
pudieron haber sido de suficiente entidad para que la acción sea rechazada.
No se me escapa que al analizar el daño me
he inmiscuido en lo relativo a la relación de causalidad entre el
incumplimiento y el resultado perjudicial producido. La relación causa efecto
entre la omisión de hacer llegar al administrador la notificación de aquello a
lo que se le ha dado traslado y el daño descansa en las variables abordadas en
los párrafos anteriores. No puede sostenerse que tal relación existe si de las
circunstancias del proceso iniciado contra el consorcio, las defensas que
pudieron haberse producido eran dilatorias o directamente inexistentes y no había
margen para un allanamiento o transacción que permitiera detener el proceso y
sus consecuencias.
Ya estudiado el daño de forma genérica y
abordado indirectamente la relación de causalidad, sólo cabe adentrarse en los
tipos de daños concretos que pudieran ser reclamados al propietario. Desde ya
sólo corresponderá solicitar el abono de los perjuicios patrimoniales. Dentro
de éstos, en principio suelen ser avistados en la mayoría de las acciones tres
sub-variantes: daño emergente, lucro cesante y pérdida de chance. El daño
emergente y su conformación estará dado por la etapa procesal. Antes de la
sentencia, habrá de estarse al monto contenido en la pretensión no debiendo
incluirse los intereses pues su cálculo está supeditado al dictado de aquella.
Si el administrador ha tomado conocimiento de la acción en un estadio muy
avanzado del proceso, tan avanzado que se ha dictado sentencia y practicado
liquidación, incluso si se ha iniciado su ejecución, el daño emergente aquí
será la totalidad del monto condenatorio. Cuando, por ejemplo en un proceso
ejecutivo con obligaciones de tracto sucesivo, se permite ampliar el monto de
la pretensión, cada aumento de la acción será una consecuencia natural, es
decir de aquellas que suceden según el curso natural y ordinario de las cosas e
integrará el daño emergente.
En cuanto al lucro cesante, es virtualmente
imposible pensar en una materialización concreta de una ganancia que se ha
perdido en virtud del incumplimiento contractual del propietario. Cualquier
ganancia que se ha dejado de percibir difícilmente corresponda a la actitud que
motiva la acción judicial.
Distinto sería el caso del reclamo de
pérdida de chance. Si, por ejemplo, el consorcio hubiese iniciado tratativas
para contraer un crédito para realizar algunas reparaciones urgentes o mejorar
el estado de las partes comunes, incluso para sanear las finanzas o
robustecerlas, sin dudas las acciones judiciales que se le inicien, máxime si
ha habido condena y el proceso se encuentra en etapa de ejecución de sentencia,
podría echar por tierra aquella posibilidad. Se ha producido un daño a la
solvencia del consorcio. Por supuesto estaríamos en el marco de las
consecuencias mediatas, es decir aquellas en las que hay otros hechos que se
vinculan con el que produjo el daño. Éstas son reparables en la medida en que
son previsibles y, en el ámbito contractual, habrá de estarse a la
previsibilidad contractual dispuesta en el Artículo 1728 del CCyC. Por supuesto
será labor del abogado arrimar prueba de cargo suficiente que demuestre la
previsibilidad. Por ejemplo, las actas de asamblea firmadas por el propietario
demandado donde se discutió y facultó al administrador a contraer un crédito en
nombre del consorcio serían una prueba excelente. De todos modos aún queda sin
resolver lo previsible que puede resultar para el consorcista el hecho que no
proceder como corresponde puede llevar a que el crédito se frustre. Constituirá
una cuestión de hecho que debiera resolver el juez, siempre teniendo en cuenta qué haría un
contratante cuidadoso y previsor en las mismas circunstancias, y si acaso un
mero incumplimiento contractual puede tener ínsito, como desprendimiento,
tamaña consecuencia.
Es recomendable, en caso de poder darle paso
a la presente construcción teórica, hacer un reparo. Si el proceso no ha
culminado y no ha operado una efectiva ejecución de la sentencia que ha recaído
en el juicio contra el consorcio, cualquiera sea su naturaleza, el daño no será
sino meramente futuro. Tal característica no significa que no sea resarcible.
Lo que ocurrirá, y sin dudas representará un escollo inquebrantable para que
proceda la acción por incumplimiento contractual contra el propietario y el
reclamo de daños y perjuicios, es que si no ha habido pronunciamiento judicial
en el proceso contra el consorcio, difícilmente pueda iniciarse otro
posteriormente donde se discutan aspectos que conforman la responsabilidad del
propietario sindicado como responsable del perjuicio. Si se trata, por ejemplo,
de un juicio ejecutivo, en caso de no haber sentencia de trance y remate, será
imposible saber si el juez no acudirá, finalmente, a la facultad de rechazar
oficiosamente la acción debido a falencias del título. Si esto sucediera, la
acción iniciada por el consorcio debería ser rechazada pues el daño jamás se
consumará. Lo mismo sucederá en un proceso de conocimiento donde, incluso, se
ha dispuesto la rebeldía de la persona jurídica debidamente emplazada. La
diferencia entre iniciar una acción previa o posteriormente al acto judicial
firme que le dé certidumbre a la pretensión del acreedor es que en el primer
caso la hipótesis de perjuicio es meramente conjetural (ignore el oxímoron)
mientras que en el segundo supuesto el daño será futuro, es decir, resarcible
pero supeditado a la ejecución de la sentencia que se haya dictado.
RESPONSABILIDAD
CIVIL DEL LOCATARIO POR LOS DAÑOS OCASIONADOS AL CONSORCIO
El interrogante principal
que plantea esta situación es si cabe aplicarle al locatario las mismas reglas
analizadas precedentemente. Es decir, ¿Será su vínculo de naturaleza
contractual en relación a los mismos argumentos analizados al abordar la
situación del propietario o, por el contrario, no hay contrato que lo relacione
con el consorcio?
Adelanto mi respuesta: la responsabilidad en
que incurra el locatario al no proceder a notificar al administrador del hecho
de haber recibido una notificación cuya puesta en conocimiento pudo asegurar el
ejercicio del debido derecho de defensa y evitar un perjuicio económico
concreto, debe quedar en el ámbito extracontractual.
Véase la práctica reglamentaria en la
mayoría de los consorcios, por ejemplo uno que tengo ante mí en el momento en
que escribo el presente. Consorcio ubicado en la ciudad de Mar del Plata, donde
ejerzo, he estudiado y me sigo formando día a día. Su Artículo 1 dispone: “El consorcio estará integrado por los
titulares con dominio exclusivo de los sectores especificados en el artículo
segundo del presente reglamento, de acuerdo con las respectivas escrituras
públicas que así lo acrediten, con una proporción de valor, en relación al
valor del conjunto, la que también queda especificada en el mencionado artículo
y constituido con respecto al edificio que fue subdividido de acuerdo con el
plano visado y aprobado….”, el referenciado Artículo segundo contiene la
extensa descripción de cada unidad funcional en que se ha subdividido el
inmueble. Con lo dicho queda clara una cosa: si el reglamento del consorcio
sujeto al régimen de Propiedad Horizontal, que, a su vez, hace las veces de
contrato de adhesión a cláusulas que no han sido dictadas por una de las partes
y que deberán ser acatadas por ésta última, dispone que la propia integración
de la persona jurídica comprende sólo a los “titulares con dominio exclusivo”,
es notoria la voluntad del consorcio de no vincularse contractualmente con
locatarios.
Por supuesto los titulares de las unidades
funcionales dentro del derecho de usar de la cosa de la que son dueños bien
podrán celebrar contratos de locación con terceras personas. Al consorcio le resultará
indiferente pues si bien se suele considerar que el locatario está obligado a
acatar las disposiciones del reglamento, tal extremo sucede por las
disposiciones del contrato celebrado con el titular de la Unidad Funcional mas
no por disposición directa que vincule al consorcio con el locatario.
Corresponde, por ende, aplicar la regla
general contenida en los Artículos 1021 y siguientes del CCyC, el efecto
relativo de los contratos. El contrato sólo produce efecto entre las partes y
los terceros no pueden ser beneficiados ni perjudicados por un contrato que no
han celebrado. Respecto a la adhesión a cláusulas predispuestas unilateralmente
efectuadas por los titulares de dominio, los locatarios son terceros. En el
caso de contratos de locación celebrados por el titular con su inquilino, el
consorcio es ahora quien resulta tercero. El único eje que vincula al consorcio
con el locatario es el ejercicio de un derecho legítimo del dueño de la
propiedad, insuficiente para considerar que ambas partes están vinculadas
contractualmente. La responsabilidad en la que pueda incurrir el locatario es,
pues, extracontractual. La obligación a cargo del locatario de abonar las
expensas comunes ordinarias y el hecho que éste se dirija al domicilio de la
administración a abonarlas no permite, de ninguna manera, alterar lo ya
expresado.
El locatario que hubiera recibido algún
tipo de notificación y no la haya puesto a disposición del administrador será
responsable sólo si su conducta pudiera ser encuadrada dentro de la concepción
clásica de antijuridicidad en el ámbito extracontractual. Entendiendo que
resulta responsable todo aquel que viola
la obligación genérica de no dañar a otro, es éste el argumento que
podría utilizarse para demandar al locatario. Tal obligación genérica está
contenida en los Artículos 1710 Inciso A del CCyC, en relación a la acción
preventiva, en el 1716, referente al desarrollo general de la responsabilidad
civil y 1749 respecto a la responsabilidad directa.
Por supuesto no cabrá, por parte del
consorcio, invocar el reglamento como fundamento de la responsabilidad o
constitutivo de alguno de sus elementos integrativos. Será necesario probar el
factor de atribución subjetivo en relación a la conducta del locatario, lo que,
sin dudas, no resultará complejo.
Cuestiones elementales de humanidad, incluso
abordando tamaña descripción de modo jurídico, conllevan la necesaria
consecuencia de corresponder ajustar la conducta a aquellos actos cuya
realización no causa ninguna índole de perjuicio a quien lo haya omitido. El
locatario tiene un derecho de uso y goce sobre la cosa sin estar vinculado al
consorcio en el que ésta se asienta, es cierto, sin embargo constituiría un
ejercicio abusivo de tal derecho pretender abstraerse a todas las vicisitudes
que pudieran plantearse en el ámbito consorcial arguyendo su carácter de
tercero. Si con una mínima conducta diligente puede evitarse un perjuicio,
conducta que en sí misma implica un sacrificio de intereses notoriamente
inferior a la que debiera realizarse, no cabrían dudas que se está actuando de
forma negligente y ejerciendo un derecho de forma abusiva. De aquí a poder
acreditar el factor de atribución y continuar con los restantes requisitos de
diagrama de responsabilidad civil, hay sólo algunos pocos pasos.
